不動産売却とは?流れや成功するコツについて紹介
不動産を売却する理由は様々ですが、その理由によって最適な方法は異なります。
この記事では、不動産売却の方法や注意点、具体的な売却までの流れについて紹介しています。
保有している不動産を売却するタイミングは、生活状況や家族構成の変化など様々です。
例えば、仕事の都合で引っ越さなければならなくなり、いま住んでいる家を手放して引っ越し先で不動産を取得したり、資金を調達するために不動産を売却するケースなどもあるでしょう。
不動産を手放す場合、少しでも高く売却したいものですが、どのような流れで売却すれば良いのでしょうか。
この記事では、不動産売却の方法を解説すると共に、少しでも高く売却するためのコツを紹介します。
不動産売却とは?売却する理由によって売り方は異なる
不動産売却にはいくつかの理由があり、理由によって売り方は異なります。
主な理由としては、以下のようなものがあります。
①住み替え
②相続
③転勤
④離婚
⑤生活の立て直し
各理由の具体的な売却方法の違いについて、詳しく解説します。
①住み替え
生活水準を高めるための住み替えや、子供が巣立ったことにより居住人数が少なくなった等の理由で、今の住宅を手放してより適切な条件の不動産を探して住むケースがあります。
そこで、買い換えるための資金調達の方法として、現在住んでいる不動産を売却して買い換え資金に充てる手段が一般的です。
基本的には、ある程度生活に余裕がある方が行う不動産売却方法です。
②相続
不動産を保有する親などが亡くなったとき、相続により不動産を得ることがあります。価値のある不動産であったり、現在もそこに住んでいる場合では、そのまま相続するケースが大半です。
また、相続人が複数いる場合は単独名義ではなく共有持分の形で分配されるのが一般的です。実際に不動産を分配されても、土地だけでなく建物を均等に分配するのは困難です。そこで、相続された不動産を売却して、得た売却額を均等に分配する場合があります。
③転勤
仕事の都合上で転勤となった場合、比較的近くであれば今の住まいから通えますが、遠方や国外に転勤となった場合、今の住まいを売却して転勤先の物件を購入するための資金に充てるケースも考えられます。
④離婚
離婚の際、基本的には夫婦生活の中で得た財産は均等に分配しなければなりません。
不動産についても同様で、均等に財産分与しなければなりませんが、どちらが住み続けるかを決めるのは困難で売却するケースがあります。
また、住宅ローンが残っている場合も基本的に財産分与の対象となりますが、必ずしも折半する必要はありません。
そのため、離婚時に住宅ローン返済の負担を軽減するために、不動産売却して住宅ローンの返済に充てるといった方法があります。
⑤生活の立て直し
借金が膨らんで生活が厳しくなった際、不動産売却して借金の肩代わりにする方法があります。
また、月々の住宅ローンの返済が困難な場合にも、不動産売却してより負担が少ない住宅に住み替えるケースもあります。
いずれも、生活水準を落として生活を立て直す目的での不動産売却です。
不動産売却の種類
不動産売却は大きく分けて以下2つの種類が存在します。
・仲介
・買取
それぞれ売却方法が異なるため、どちらが効率よく売却できるかなど選択する必要があります。
ここでは、不動産売却の種類について詳しく解説します。
仲介
仲介とは、不動産会社などに不動産の売却を依頼して、売却先を探す方法です。
不動産会社が保有するネットワークを駆使して、より好条件で購入してもらえる方を探せるメリットがあります。
ただし、条件によっては買主がなかなか見つからないこともあり、売却完了までの目処として最長で半年程度かかる場合があります。
最終的に購入者が見つからない可能性もあるので注意が必要です。
また、仲介の場合は国土交通省が定める、所定の仲介手数料を支払う必要があります。
買取
買取とは、不動産会社が直接不動産を買取する方法です。
仲介の場合は買主を探す必要があるため購入者が見つかるまでに時間がかかりますが、買取の場合は不動産会社と話がまとまれば即時買取が可能です。
また、仲介手数料もかからないため余計な費用がかからない点も魅力です。
ただし、一般的には仲介と比較して買取の場合は買取価格が低くなるのが一般的です。
不動産売却の流れ
不動産を売却したい場合、すぐに実現できるわけではありません。
主に、以下のステップを踏んで売却を進める必要があります。
①情報収集
②売却相談
③売却物件の査定
④媒介契約
⑤売却活動
⑥購入申込~売買契約
⑦ 決済・引渡し
各ステップについて、詳しく解説します。
①情報収集
不動産売却における最初のステップは情報収集です。
自分が保有している不動産がどれだけの価値があるのかを様々な不動産会社のホームページで広さ、築年数など似たような条件の物件の売却情報を見たり、国土交通省が公表している取引価格のデータなどで市場調査して、相場を正しく理解する必要があります。これにより、どの程度で売却できるのか、適正価格を知ることが出来ます。
次に、どの不動産会社や業者を利用するのかを決定してください。
多くの不動産会社では、ホームページなどを提供しており買取実績などを紹介しています。自分の物件をより高値で買取ってくれて、対応力があるかどうかなど会社の強みをよく確認したうえで、利用する業者を決定しましょう。
また、口コミなどの評判を参考にするのもよいでしょう。
②売却相談
売却を進めたい不動産会社などを絞り込んだら、まずは売却したい旨を伝えて相談してください。
不動産会社では、売却相談会などを開催していることがあり、無料で相談に応じてもらえる場合が多いです。
売却相談を受ける前には、どのようなスケジュールで売却したいかなどの計画を立てておき、相談時にはどのくらいの期間でどの程度の価格で買取ってもらえそうかなど、ある程度具体的な点まで確認するのが重要です。
また、可能であれば複数の不動産会社などに相談して、より印象の良い不動産会社などを選んでください。
③売却物件の査定
売却相談の段階では、あくまでも概算での売却金額しか確認できません。
そこで、より具体的にどの程度の金額で売却できるのかを確認するため、査定を受けてください。
査定には、机上査定と訪問査定の2つが存在します。
机上査定とは、提供した情報をベースとして、実際の不動産を見ない状態で査定を受ける方法です。
正確な金額ではありませんが、スピーディーに概算金額を確認できるので便利です。
訪問査定とは、実際に不動産の状態や近隣環境などを確認したうえで、より高い精度で買取価格を確認できる方法となります。
基本的には無料で査定をしてもらうことができるので、複数の業者で訪問査定を受けて、最終的にどの業者を利用するかを決定しましょう。
物件王国ではプロがあらゆる角度から調査し、適正な査定報告書を無料でご提出いたします。
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④媒介契約
無料相談や査定結果をもとに、売却する不動産業者などを決定します。
そして、売り出し価格や売却成立した場合に不動産会社に支払う報酬金額、そして売却に向けた行動などを整合して、最終的に媒介契約を結んでください。
なお、媒介契約には以下3つの種類があります。
媒介契約の種類 | 詳細 |
専属専任媒介契約 | 売却活動を1社のみの不動産会社に任せる契約方法 |
専任媒介契約 | 売却活動を1社のみの不動産会社に任せる契約方法で、もし買い手が見つからない場合は業者側が買取対応する |
一般媒介契約 | 複数の不動産会社に売却活動を任せられる契約方法 |
それぞれにメリットとデメリットがあるため、最適な方法を選定してください。
⑤売却活動
媒介契約を結んだら、実際の売却活動がスタートします。
具体的には、広告に掲載したりホームページなどで紹介したりする方法で、募集されます。
また、物件に興味を持った方が内覧を申し込む場合があります。
内覧は売主が必ず立ち会う必要はありませんので、基本的には不動産会社に対応をお任せしましょう。
⑥購入申込~売買契約
もし、具体的に購入を希望する方が現れた場合、不動産会社の担当者を経由して希望者が作成した購入申込書を受領します。
購入申込書には、主に以下の内容が記載されています。
・売買価格
・支払い条件
・売却スケジュール
・融資の利用予定
受領した購入申込書の内容をよく確認して、不動産会社を経由して条件の交渉を行います。
そして、売主と買主が合意したら売買契約の準備を依頼して、売買契約の手続きを進めてください。
⑦決済・引渡し
売買契約を締結にしたあとで、手付金を差し引いた売買代金の残代金の入金を待ちます。
そして、引き渡し日を基準として固定資産税などの清算をしてください。
すべての決済が完了した時点で、引き渡し日に売却する不動産を引き渡します。
不動産売却を成功するためには
不動産売却は、結果として失敗する可能性もあります。
以下のような点に注意して、不動産売却を成功させましょう。
不動産の相場の確認
不動産売却の事前段階でも説明したとおり、中古物件の相場をよく確認して売却してください。
せっかく高く売れる不動産であっても、相場を知らずに売却すると不当に低い金額となる可能性が少なからずあります。
よって、不動産相場のリサーチを欠かさずに実施してください。
売り急ぎをしない
少しでも早く売りたい場合、どうしても売り急ぎがちです。
売り急ぐと、売却金額
を度外視してしまい、結果として安く売ってしまう可能性があります。
また、不動産会社も足下を見て不当に安い価格で買い取る可能性もあるのです。
よって、ある程度余裕を持って売却を進めてください。
売りやすい時期を考える
不動産のニーズが高まるタイミングで売却すればより高値で売却できるチャンスがあります。
代表的なタイミングとし
ては、1月から3月までです。
新年度が始まる4月に向けて、新生活を送るために不動産売買が活発となるのです。
そこで、4月の新生活に併せて1月から3月までは不動産会社としても少しでも多くの物件を確保する傾向にあります。
よって、このタイミングでは不動産を売りやすい時期となっています。
室内をきれいにする
不動産に限りませんが、中古でものを売る場合に少しでもきれいな状態にしておくことで、より高値で売れるチャンスがあります。
逆に、汚れや傷が付着している状態では値下がりしてしまう可能性があるため注意が必要です。
査定を受けるタイミングや内覧がある場合、掃除して室内をきれいな状態とするのが鉄則です。
また、場合によってはハウスクリーニングなどを行えば、クリーニングにかけた費用以上に高値で売れる可能性もあります。
不動産売買で失敗しないように注意しよう
不動産売買は、目的によって売買方法が異なります。
また、仲介または売買のどちらを選択するかによって、売却時の期間や費用なども変化します。
自身によって最適な方法を選択し、不動産売買で失敗しないように注意しましょう。
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