「不動産相続」は誰にでも起こる“リアルな問題”！

「親から土地や家を相続したけど、どうすればいいか分からない」
「空き家になっている実家を売るか？活用するか？迷っている」

こうした悩みは、近年の浜松市でも非常に増えています。
相続した不動産は“資産”である一方、管理や税金などの“負担”にもなり得ます。

このブログでは、不動産のプロとして「不動産相続」で失敗しないための基本と、上手な活用のコツを分かりやすく紹介します！

 

 

○不動産相続の基本｜まず知っておくべき3つのポイント

①不動産相続とは？

「不動産相続」とは、亡くなった方の土地や建物を相続人が引き継ぐことを指します。
相続手続きの基本的な流れは以下の通りです。

1．被相続人（亡くなった方）の死亡を確認

2．遺言書があるかどうかを確認

3．相続人と相続財産の調査

4．相続の方法を決定（単純承認・限定承認・相続放棄）

5．不動産の名義変更（相続登記）

ここで特に大事なのが、2024年4月から「相続登記」が義務化されたという点です。
相続してから3年以内に登記をしないと、10万円以下の罰金が科される場合もあるので注意が必要です。

 

②登記に必要な書類と費用

登記には、遺産分割協議書や戸籍謄本、固定資産評価証明書などが必要です。
司法書士に依頼すると、費用はおおよそ5〜10万円ほどが一般的です。
不動産が複数ある場合はそれぞれ登記が必要なので注意が必要です。

 

③相続の対象となる不動産

土地や建物だけでなく、借地権やマンションのような区分所有権も対象になります。
兄弟など複数人で共有名義にすると、売却や活用時に全員の同意が必要になり、手続きがスムーズに進まないこともあります。
そのため、早い段階での分割協議が重要です。

 

 

○増えている「相続不動産」問題

浜松市では近年、相続による空き家・空き地の増加が問題になっています。
総務省のデータによると、**浜松市の空き家率は約16％（全国平均13.8％）**とやや高い水準にあります。

その背景には、こんな要因があります。

 

●高齢化による住宅の引き継ぎ増加

●郊外エリアの土地価格下落

●管理や税金の負担が大きい

●相続人が県外に住んでいて管理が行き届かない

 

結果として、「相続したまま放置」される不動産が増え、行政から「特定空き家」に指定されて固定資産税が上がるケースも出ています。

 

 

○不動産相続の3つの選択肢｜売却・賃貸・活用

① 売却して現金化

不動産相続で最もシンプルな方法は売却です。
浜松市の場合、エリアによって土地の価格がかなり違います。
中区なら坪単価30万〜60万円ほど、浜北区や天竜区なら10万〜20万円台が相場です。

売却のメリットは、

・固定資産税や維持費の負担がなくなる

・現金化することで、相続人間の公平な分割が可能

・管理やトラブルのリスクを回避できる

という点。
一方で、デメリットは売却益に税金（譲渡所得税）がかかること。
ただし、「相続空き家の3,000万円特別控除」を使えば、税負担をかなり抑えられるケースが多いです。

 

② 賃貸として活用

相続した土地や建物を賃貸活用する方法もあります。

浜松市では、戸建て賃貸・アパート経営・駐車場活用が代表的です。

特に郊外エリアでは「駐車場付き戸建て賃貸」が人気で、月8〜12万円の賃料が期待できます。

空き家をリフォームして貸す場合でも、耐震・断熱改修などを行えば、補助金の活用も可能です。

デメリットとしては、入居管理や修繕費用が発生する点が挙げられます。

ただし、管理会社に委託することで手間を最小化できます。

 

③ 自分や家族で活用

三つ目の方選択肢は、相続した土地を自分や家族の住宅用地として活用することです。

浜松市では、農地転用や調整区域での建築可否が関係するケースもあります。

**「市街化区域」と「調整区域」**でルールが大きく違います。

・市街化区域 → 比較的スムーズに建築可能

・調整区域 → 「既存宅地」の証明が必要

・農地 → 農業委員会に転用申請が必要

こうした法的手続きや費用を把握しないまま進めると、建築ができない土地を引き継いでしまうこともあるため、専門家に相談することが大切です。

 

 

○浜松市での相談先とサポート

浜松市には「空き家バンク」や「不動産相談窓口」が設置されています。
また、地元の住宅会社でも、相続した土地の活用方法・建築可否・査定をまとめて相談できます。

私たち現場の営業が感じるのは、
「相続の相談は早ければ早いほど、選択肢が広がる」ということ。

・相続税対策をしたい方 → 税理士やFPへ

・売却・活用を検討している方 → 不動産・建築会社へ

・法的な分割協議が必要な方 → 弁護士や司法書士へ

こうした専門家連携による総合的サポートが、今後の不動産相続では欠かせません。

 

 

◎「相続した土地」は“負担”ではなく“資産”に変えられる

不動産相続は、決して難しいことではありません。
必要なのは、正しい知識と早めの行動です。

・放置すれば税負担や管理リスクが増える

・売却・賃貸・活用の3つから最適な選択をする

・浜松市の地域特性（農地転用・調整区域など）を理解する

これだけでも十分、将来のリスクを減らせます。
相続した土地を“悩みの種”ではなく、“次の世代につなぐ資産”として活かしていきましょう。