土地を探していると、相場より安い土地をみつけることがあります。安い土地はデメリットもありますが、土地の形状をいかした個性的な設計の家を建てることもできます。

そこで本記事では土地が安い理由とそのメリット・デメリットについて解説します。

家を建てる際に、最初に購入しなければならないのが土地です。

中には相場より安い土地もありますが、建物の解体費用が別途発生するといった理由等で安くなっているケースもあります。

本記事では、土地が安い理由とそのメリット・デメリットについて解説します。

安い土地を検討している方、不安を持っている方は、ぜひ参考にしてください。

 

土地が安い理由7項目

土地も人気があるエリアは高く、不人気のエリアは安く売り出されるのが原則です。しかし、中には人気エリアでも明らかに相場より安い値段で土地が売りに出されていることがあります。

ここでは、なぜ相場より安い価格で売られる土地があるのか、その理由について説明します。

 

①不整形地

三角形や五角形、細長い四角形（通称：うなぎの寝床）などのように、一般的な建物の形とは異なる、イレギュラーな形になっている土地があります。こうした土地は、「不整形地」と呼ばれます。

建物は基本的に四角形なので、こうした不整形地に家や駐車場を作ると、デッドスペースが生じ、その配置や形状もいびつなものになりがちです。

このように、有効に使える面積が少なくなりやすいことから、価格が安くなる傾向にあります。

 

②旗竿地

旗竿地とは、道路と通路上でつながっているL字型の敷地です。

上から見た時の形が、ポールに旗を掲げたように見えるため、そのように呼ばれています。

建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接していないと、建物を建築できない（接道義務）」と定められています。

そのため、幅2m以上ある通路のようなものを作り

そこを道路に接するようにすることで家を建てているのです。

周囲に建物が集まることで圧迫感を持ちやすい等の理由から、価格が安くなる傾向にあります。

 

③道路負担がある土地

土地の中には、接している道路が狭い場合など、敷地の一部を道路としなければならない場合があります。

そのため、その部分を建築する際の面積から除いて建築することが必要です。

その負担分のことを、道路負担といいます。

建築基準法上の道路に面している場合でも、利用可能な敷地面積が狭くなってしまうため、土地の価格が安くなります。

 

④再建築不可物件

接道義務違反している土地や市街化調整区域内の土地など、建築の許可が下りない土地があります。

こうした土地のことを「再建築不可物件」といい、家を建てることができないことから価格が安くなります。

 

⑤相続・競売などで早く売却する必要がある土地

前所有者がローンを支払えず土地に抵当権がついている、相続のため早く売却しなければならないケースも、相場より安く販売に出されています。

 

⑥高低差が2m以上の土地、道路より低い土地

丘陵地を住宅地にした場合など高低差が2m以上ある場合、建設費用の他に造成・地盤改良工事費用などがかかるため、土地の価格が安くなる傾向があります。

また、道路より低い土地は、自然災害への備えやプライバシー確保などにコストを掛ける必要があるなどの理由で、あまり人気がなく安く販売されることが多いです。

その他、敷地内に段差のある土地も安くなりやすい傾向にあります。

 

⑦地盤が軟弱・液状化しやすい土地

地盤が軟弱な土地。液状化する可能性があるエリアの土地は安くなりやすい傾向にあります。

 

 

安い土地を買うメリット4項目

ここからは、安い土地を選んで買うメリットについて説明します。

 

①安く購入できる

こうした土地の最大のメリットは、当然ながら価格が安いことです。

エリアにもよりますが、場所や広さなどの条件が同じであれば1割～2割は安い価格設定になっているケースがあります。

また、土地の評価自体も低いので、固定資産税や都市計画税は高い確率で安くなるでしょう。その他、相続税も安くなる可能性があります。

 

②プライバシーを確保できる

旗竿地の場合、家屋の位置は奥になります。また、道路より高い土地であれば、道路より高い位置に家屋があります。

そのため、道路からは見えにくい位置になるため、プライバシーを確保しやすいのがそのメリットです。

 

③おしゃれなデザインにしやすい

「不整形地は有効活用できないスペースができにくい」というイメージを持つ人も多いでしょう。

しかし、矮小地などのように利便性の良い土地も意外と多くあります。

その他、一見使い道がなさそうな場所でも、駐輪場や駐車場もしくはちょっとした植木鉢を置くスペースになるなど、思わぬ使い道が出てくるかもしれません。

 

④見晴らしがいい

特に傾斜地は、見晴らしがいい場所が多いです。

実際、もともとは崖や丘陵地だった場所を整地して住宅地にしていることもあり、あえてそういう場所を選んで購入する人もいます。

 

 

安い土地を買うデメリット5項目

ここからは安い土地を購入することのデメリットについて説明します。

 

①解体費や擁壁工事費用などが高くなりやすい

傾斜地や細長い通路から入らなければならないなどの利便性を理由にして、安くなっていることがほとんどです。

そのため、建物の建築費や解体費が高くなる傾向にあります。また、傾斜地などでは、擁壁工事で費用が多くかかる可能性があります。

もちろん工事の内容にもよりますが、工事費用によっては土地価格のメリットが無くなる可能性があることに注意が必要です。

 

②日当たりなどに工夫が必要なことがある

特に旗竿地などのように、周囲を建物などに囲まれている場合、全面が道路になっている敷地と比べると、日当たり・風通しの条件が悪くなりやすい傾向にあります。

その他、プライバシーの確保もしにくいケースもあります。ただ、家の構造など工夫すれば日当たりや風通しなどの問題は解決可能です。

家を建築する際は、こうした土地に建築する家を設計した経験のある人に相談するといいでしょう。

 

③そもそも家を建てられない土地がある

現在は建物を建築するための規制として、建築基準法を守ることが義務づけられています。

しかし、過去は適用が緩やかだったこともあり、現在の基準では違法になる建築物も多数あります。

そのため、そうした建物が立っている土地や市街化調整区域は、「再建築不可物件」として売りに出されていることがあります。

このような物件では、建築に関する規制をクリアしないと、新しい家の建築はもちろんのこと解体の許可さえも下りないことがあります。

 

④地盤改良工事に多額の費用がかかる場合もある

安く売りに出されている土地の中には、地盤が弱い土地や液状化のリスクがある地域に指定されているところもあります。

そうした土地では、地盤改良工事などが必須です。

そのような土地を購入する場合は、地盤調査が行われているか、結果が閲覧できるかを確認してから購入を検討することをおすすめします。

 

⑤瑕疵担保責任や契約不意適合責任が適用されない

安い土地の中には、ローンを払えなくなったなどの理由で競売にかけられて、安く売りに出されるという例も少なくありません。

通常の売買であれば、隠れた瑕疵があった場合など売買契約の解除・損害賠償の請求ができます。しかし、競売では所有者が存在しないため、瑕疵担保責任や契約不意適合責任が適用されないので注意が必要です。

 

 

メリットとデメリットの双方を把握した上で購入を検討しよう

いかがでしたでしょうか。

 

本記事では、相場より安い土地とはどういう土地か、また購入するメリット・デメリットについて解説しました。

 

安い土地は地盤改良工事や重機搬入など、土地購入費用以外の建築コストがかかりやすいことが多いので、全体のコストを考えながら実際に現地を見て購入する土地を選ぶことが必要です。

 

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